Volatilitas Kerja Sama Membuat Pasar Kantor Lebih Genting

Munculnya co-working dan bentuk lain dari ruang kantor jangka pendek yang fleksibel mulai mengubah dinamika itu. Ruang-ruang ini menambah pangsa pasar perkantoran di kota-kota seperti New York, San Francisco dan Los Angeles. Karena sewa kerja bersama biasanya hanya berlangsung beberapa bulan hingga satu tahun, lowongan mulai melonjak ketika banyak perusahaan bekerja dari jarak jauh.

Tren tersebut dapat membuat pasar perkantoran lebih tidak stabil, meningkatkan boom dan kehancuran, dengan implikasi yang kuat bagi investor. Bank biasanya kurang bersemangat untuk membiayai properti dengan pendapatan yang berfluktuasi, kata investor, yang menyebabkan biaya hipotek lebih tinggi.

“Mereka tidak ingin mengambil risiko pasar,” kata Jim Costello, wakil presiden senior di perusahaan riset Real Capital Analytics Inc. Suku bunga hipotek yang lebih tinggi dan jumlah pinjaman yang lebih rendah, pada gilirannya, cenderung mengarah pada penilaian properti yang lebih rendah.

Eksekutif rekan kerja memperkirakan bahwa sebanyak 50% dari semua ruang kantor fleksibel di kota-kota besar AS saat ini tersedia untuk disewakan. Ketersediaan itu akan membantu mendorong tingkat ketersediaan kantor secara keseluruhan di San Francisco menjadi 21,8%, angka tertinggi dalam catatan, menurut CBRE Group Inc.

Tingkat ketersediaan mencerminkan ruang kosong atau ditempati yang tersedia untuk disewakan.

Di Manhattan, perkiraan tingkat ketersediaan setelah memperhitungkan lowongan kerja bersama yang sama tingginya adalah 15,9%, tertinggi sejak 1995. Beberapa analis real estat memperkirakan angka ini akan terus meningkat, karena semakin banyak perusahaan yang berupaya untuk memangkas biaya dan merangkul pekerjaan jarak jauh.

Karena kerja sama masih menyumbang sebagian kecil dari sektor perkantoran, dampak pada tingkat ketersediaan di kota-kota besar paling terbatas hanya beberapa poin persentase, menurut perkiraan CBRE.

Tetapi sebagian besar analis mengharapkan ruang kantor yang fleksibel menjadi bagian pasar yang jauh lebih besar. Dalam survei bulan September, 86% pengguna kantor mengatakan kepada CBRE bahwa ruang kantor yang fleksibel akan berperan dalam strategi real estat jangka panjang mereka, naik dari 73% di bulan Juni. Sementara itu, lebih banyak tuan tanah, yang menghadapi persaingan dari WeWork dan rekan-rekannya, mulai menawarkan kesepakatan jangka pendek untuk mengisi ruang kosong.

Meningkatnya lowongan dan lemahnya permintaan akan ruang kantor telah membebani pemilik real estat yang diperdagangkan secara publik, yang mengikuti pasar saham secara keseluruhan dengan margin yang cukup besar. Saham Boston Properties Inc.

turun 29% year to date, sementara SL Green Realty Corp.

saham 36% lebih rendah, menurut FactSet. Saham Vornado Realty Trust turun 43%.

Pengaruh industri co-working yang meredam pasar properti adalah kebalikan dari tahun-tahun sebelumnya, ketika pertumbuhan perusahaan seperti WeWork dan Knotel Inc. menopang harga sewa kantor dan real estat.

Di New York, lonjakan konstruksi baru selama dekade terakhir menyebabkan kekhawatiran akan melimpahnya ruang kantor, karena penyewa pindah dari gedung yang lebih tua. “Itu tidak pernah benar-benar terjadi karena operator fleksibel masuk dan menyewa semua ruang itu,” kata Nicole LaRusso, direktur penelitian dan analisis CBRE untuk wilayah tiga negara bagian New York.

Sebagian besar perusahaan yang bekerja bersama menyewa ruang kantor dengan kesepakatan jangka panjang, dan tuan tanah berharap ini berarti pembayaran berkelanjutan bahkan selama resesi. Tetapi mereka sekarang menemukan bahwa perusahaan yang bekerja bersama dalam beberapa kasus tidak bersedia atau tidak mampu membayar sewa, menekan tuan tanah untuk menegosiasikan kembali sewa atau mencari perlindungan di pengadilan kebangkrutan.

Knotel mengatakan pihaknya berencana untuk mengurangi jejaknya dan menghadapi tuntutan hukum atas sewa yang belum dibayar. Beberapa entitas yang terkait dengan lokasi Regus IWG PLC telah mengajukan pailit untuk keluar dari kewajiban sewa.

Fitch Ratings pada bulan Oktober menurunkan peringkat obligasi WeWork, mengutip “kekhawatiran atas kelayakan model bisnis WeWork sehubungan dengan potensi pergeseran jangka panjang oleh perusahaan ke model kantor hibrida yang mengarah pada permintaan ruang kantor yang lebih rendah secara permanen.”

Perjanjian bagi hasil antara tuan tanah dan perusahaan rekan kerja semakin umum, membuat pemilik properti lebih langsung melihat naik turunnya pasar. Dan lowongan kerja bersama menambah melimpahnya ruang kantor yang tersedia, menurunkan harga sewa di seluruh kota.

“Bahkan jika itu tidak semua persaingan langsung untuk apa yang Anda pasarkan, Anda merasakan panasnya,” kata Ms. LaRusso.

Tetapi sementara kenaikan sewa jangka pendek menciptakan tantangan bagi investor, eksekutif rekan kerja berpendapat itu akan mengarah pada ruang kantor yang lebih baik dan penyewa yang lebih bahagia. Tuan tanah kantor sering kali tidak memiliki insentif untuk meningkatkan layanan karena pelanggan mereka, yang menandatangani kontrak jangka panjang, tidak punya pilihan selain tetap membayar sewa, kata Jamie Hodari, CEO dari perusahaan yang bekerja bersama Industrious.

“Mudah-mudahan beralih dari itu berarti pemasok harus melakukan pekerjaan yang lebih baik untuk benar-benar memenuhi permintaan daripada duduk di kupon kliping Hamptons,” katanya.

Tulis ke Konrad Putzier di [email protected]