Kekaisaran Beton Tiongkok – WSJ

Investasi real estat telah melampaui pertumbuhan PDB untuk sebagian besar dari dua dekade terakhir, tidak termasuk periode singkat tekanan keuangan pada 2008-09, 2015-16 dan kuartal pertama tahun 2020, angka dari Biro Statistik Nasional China menunjukkan. Dengan investasi asing yang tidak berarti, itu berarti hutang telah meningkat baik pada pengembang maupun keluarga yang membeli properti.

Sejarah

Baru-baru ini pada tahun 1978, hampir tidak ada perumahan yang dimiliki secara pribadi di Cina. Reformasi eksperimental yang merayap mengarah pada awal privatisasi grosir saham perumahan publik pada tahun 1988. Pada awal dan pertengahan 1990-an, raksasa real-estate saat ini — dan pemilik miliarder masa depan mereka — baru saja muncul.

Pada bulan Desember 1987, Shenzhen mengadakan lelang hak guna lahan yang pertama, sebuah praktik yang meniru penjualan yang dilakukan beberapa mil di selatan Hong Kong, yang masih di bawah kendali Inggris pada saat itu. Model ini akhirnya akan diadopsi oleh pemerintah kota di seluruh negeri dan menjadi sumber utama pendanaan bagi pemerintah daerah yang kekurangan dana.

Penjualan tanah dan pajak pada pengembang sekarang merupakan bagian besar dari pendapatan pemerintah daerah, memberikan insentif yang luar biasa bagi elit partai lokal dan regional untuk terus menggelar pertunjukan.

Industri real-estate sekarang menyumbang sekitar 7% dari PDB China, setelah naik terus dari sekitar 4% atau lebih rendah pada saat privatisasi big bang pada 1990-an, menurut Biro Statistik Nasional.

Para pemain

Bank-bank besar China, yang dulunya merupakan pemodal industri, semakin mengabdikan diri pada industri hipotek. Pinjaman yang berhubungan dengan real estat sekarang mencapai 37,5% dari Bank Industri & Komersial Cina‘s

buku, dari bawah 30% pada tahun 2014, dan di bawah 20% pada tahun 2004, menurut S&P Capital IQ.

Pengembang besar seperti China Evergrande, Country Garden Holdings, dan China Vanke telah membebani utang ke tingkat yang berbeda, tetapi sektor ini sangat dimanfaatkan secara keseluruhan. Mengambil utang memungkinkan perusahaan untuk menawar secara agresif dalam lelang tanah.

Sektor ini telah menjadi bagian utama dari pasar utang dolar global, meskipun hampir tidak memiliki pendapatan dalam mata uang dolar. Tidak kurang dari setengah dari indeks imbal hasil tinggi dolar Asia ICE sekarang terdiri dari hutang pengembang China.

Menyusul krisis keuangan global tahun 2008-2009, stimulus Beijing membuat kredit melonjak, dengan banyak investasi menemukan jalan ke real estat perumahan. Selama tahun-tahun berikutnya, “kota hantu” China menjadi terkenal secara internasional: distrik dan terkadang seluruh kota yang penduduknya belum pernah datang, membuat pengembang terbebani dengan inventaris yang sangat besar.

Saat ini, perusahaan real estat telah memetik pelajaran mereka, tetapi kerentanan baru telah muncul. Praktik umum penjualan unit yang belum selesai, dan dalam beberapa kasus di mana konstruksi baru saja dimulai, kini mencapai sekitar 90% dari penjualan rumah hunian, menurut biro statistik.

Dana gabungan yang dikumpulkan sendiri — kategori yang mencakup hasil pasar obligasi — dan pembayaran deposito dan hipotek dari pembeli rumah merupakan sekitar dua pertiga dari pendanaan perusahaan.

Dan meskipun pengembang telah memetik pelajaran tentang properti bangunan yang tidak akan dibeli, tingkat kekosongan perumahan perkotaan Tionghoa — di atas 20%, menurut Survei Keuangan Rumah Tangga China — masih melebihi beberapa hot spot liburan di Eropa selatan, di mana rumah kedua biasa ditemukan.

Rumah tangga

Berurusan dengan pengembang real estat yang terlalu terbebani sulit bagi pemerintah pusat, tetapi keluarga kelas menengah China yang telah meminjam sejumlah besar uang untuk berinvestasi di properti adalah masalah yang jauh lebih sensitif.

Hutang rumah tangga Tiongkok berada di bawah 20% dari PDB hingga 2009, tetapi telah meningkat secara agresif sejak saat itu. Meskipun pertumbuhan ekonomi cepat, metrik tersebut mencapai 59,1% pada Juni 2020.

Dana Moneter Internasional memperkirakan pada tahun 2019 — sebelum lonjakan utang rumah tangga tahun ini — bahwa kenaikan akan terus berlanjut, mencapai sekitar 68% pada tahun 2024. Rumah tangga Tiongkok sekarang jauh lebih diungkit daripada ekonomi Asia Timur lainnya pada tahap perkembangan yang sama, dan hutang sebagian besar terkonsentrasi di real estat.

Beban hutang rumah tangga di Cina bahkan lebih berat daripada yang diperlihatkan statistik itu, karena pendapatan rumah tangga adalah bagian yang lebih kecil dari perekonomian Cina daripada di dunia Barat. Perusahaan riset Rhodium Group menunjukkan rasio hutang rumah tangga terhadap pendapatan berada pada 128% yang menggiurkan.

Saham di Cina dipandang sebagai pasar spekulatif yang tidak dapat diandalkan. Pensiun di tempat kerja swasta masih belum meluas, rumah tangga tidak dapat dengan mudah berinvestasi di luar negeri, dan ironisnya untuk negara yang tampak komunis, program jaminan sosial menawarkan sedikit perlindungan. Semua ini menyalurkan lebih banyak uang ke properti: Perumahan perumahan terdiri dari sekitar tiga perempat kekayaan rumah tangga China, menjelaskan peran pentingnya dalam kebijakan ekonomi negara, dan mengapa Beijing enggan membiarkan harga turun.

Banyak pinjaman dan pembelian baru-baru ini dilakukan oleh keluarga yang sudah memiliki setidaknya satu properti, dengan apartemen tambahan sering kali dibiarkan kosong. Beberapa akan diturunkan ke generasi berikutnya, tetapi demografi China yang canggung membuat populasinya akan segera menyusut, memperburuk persamaan.

Masa depan

Orang optimis mencatat bahwa risiko yang terkait dengan real estat China telah menjadi subjek peringatan penuh malapetaka selama satu dekade dan lebih banyak lagi: China lebih makmur daripada satu dekade lalu, dan ledakan jarang terjadi.

Namun upaya berulang kali oleh pemerintah pusat untuk menahan industri tersebut telah gagal, dengan insentif dari rumah tangga, pengembang, dan birokrat lokal yang semuanya sejalan untuk menjaga agar pertunjukan tetap berjalan.

Seiring berjalannya waktu, risikonya bukan hanya kerugian dan gagal bayar, tetapi juga pemborosan: Membajak sebagian besar pendapatan negara ke dalam pasar aset tanpa hasil memiliki konsekuensi bagi kemakmuran dan produktivitas.

Tulis ke Mike Bird di [email protected]