[ad_1]
Saham trust investasi real estat yang merupakan pemilik besar apartemen sewaan di New York, San Francisco, dan daerah perkotaan besar lainnya terhenti tahun lalu karena investor khawatir tentang dampak pandemi di kota.
Bagaimana kemungkinan tarif perusahaan-perusahaan ini pada tahun 2021? Banyak hal bergantung pada kapan bisnis merasa cukup aman untuk memanggil sebagian besar karyawan mereka kembali ke kantor dan besarnya potensi arus masuk tersebut.
“Katalis sebenarnya menurut saya untuk saham-saham ini adalah mandat kerja dari rumah terbalik, dan kemudian Anda akan melihat permintaan kembali ke kota-kota ini,” kata Amanda Sweitzer, seorang analis di RW Baird.
Pandemi virus korona membuat pasar sewa apartemen terbalik pada tahun 2020. Sebelum Covid-19 melanda, harga sewa di banyak kota melampaui tarif di pinggiran kota karena daerah perkotaan menarik profesional muda yang mencari fasilitas pusat kota dan perjalanan yang lebih singkat.
Tapi pandemi mengubah persamaan. Sewa turun dengan persentase dua digit di San Francisco dan Manhattan karena pekerja kerah putih pindah ke daerah pedesaan dan pinggiran kota.
Kepergian para penyewa tersebut membantu meningkatkan harga sewa tahun ini di pinggiran kota, terutama di Stamford, Conn .; Las Vegas; dan wilayah Sacramento, California, menurut data harga sewa dari CoStar Group.
Saham Equity Residential dan UDR Inc., yang memiliki portofolio besar apartemen mewah di San Francisco dan Manhattan, masing-masing turun 27% dan 17%, pada tahun 2020, dibandingkan dengan kenaikan 16% untuk S&P 500.
Perusahaan apartemen yang menargetkan penyewa dengan pendapatan lebih rendah di lokasi yang jauh dari kota pesisir umumnya bernasib lebih baik selama pandemi, kata para analis. Itu termasuk Komunitas Apartemen Amerika Tengah Inc.,
yang difokuskan pada Sunbelt dan pasar pinggiran kota, di mana harga sewa lebih stabil dan lebih banyak pekerja telah kembali ke kantor.
Saham Mid-America turun 3% tahun lalu.
“Mereka keluar dari Covid relatif tanpa cedera,” kata Ms Sweitzer, analis Baird.
FTSE Nareit Equity Apartments Index, yang melacak sektor apartemen, turun 19% pada tahun 2020. Indeks ini sangat membebani perusahaan dengan kepemilikan pusat kota yang besar.
Analis mengatakan tren ini kemungkinan akan berlanjut pada 2021 dan, mungkin, seterusnya.
Pakar kesehatan masyarakat mengatakan mayoritas pekerja kerah putih akan mulai kembali ke ruang kantor pada akhir musim semi atau awal musim panas.
Namun, jika banyak pekerja kantoran diharuskan untuk bekerja di kantor hanya sesekali, ini dapat membantu memperkuat peralihan permanen dari sewa apartemen kota yang mahal.
“Jika Anda hanya perlu berada di kantor dua hingga tiga hari seminggu, kebanyakan orang dapat bertahan dalam perjalanan itu,” kata John Kim, seorang analis sekuritas real-estate di BMO Capital Markets Corp.
Dalam presentasi investor November, Mid-America mengatakan bahwa selama pandemi, sejumlah besar penghuni baru di gedung apartemen Sunbelt telah pindah ke sana dari luar wilayah Sunbelt.
Sementara itu, UDR yang lebih berfokus pada perkotaan melaporkan bahwa sekitar 40% penyewa yang meninggalkan apartemen Bay Area selama pandemi memutuskan untuk menyerah di seluruh wilayah. Sebelum pandemi terjadi, 20% hingga 25% terjadi, sementara penyewa yang pergi pindah ke wilayah tersebut.
Pembatas kaca akrilik dan stiker lantai mungkin tidak permanen, tetapi pandemi akan membawa perubahan yang langgeng ke kantor. Para ahli dari arsitektur dan industri real estat berbagi tentang bagaimana mereka kembali bekerja dan seperti apa kantor di masa depan. Foto: Cesare Salerno untuk The Wall Street Journal (Awalnya diterbitkan 20 Juli 2020)
Beberapa tuan tanah yang diperdagangkan secara publik mungkin sekarang berusaha untuk mengikuti tren itu sendiri dan meningkatkan kepemilikan mereka di pasar di luar inti kota, kata Sweitzer.
Di pasar swasta, beberapa penjualan bangunan multifamily terbesar tahun lalu berada di luar kota-kota dalam, seperti pembelian kompleks Menara Selatan senilai $ 505 juta dari CIM Group di Alexandria, Va., Pada musim panas.
Sementara itu, di New York dan San Francisco, analis dan pemilik apartemen masih menunggu dasar penurunan harga sewa.
Beberapa analis memperkirakan bahwa kota-kota ini kemungkinan tidak akan kembali ke tingkat sewa sebelum pandemi setidaknya untuk beberapa tahun.
Tuan tanah di kota-kota ini sejauh ini telah memilih untuk melonggarkan harga sewa agar tingkat hunian mereka lebih dari 90%. Namun, meski tingkat hunian mulai stabil, harga sewa terus menurun selama kuartal keempat tahun 2020.
“Kami ingin Anda menyadari bahwa hasil keuangan kami akan melemah selama kuartal berikutnya,” Kepala Eksekutif Perumahan Ekuitas Mark Parrell mengatakan kepada investor pada panggilan pendapatan Oktober.
Sekitar 70% dari diskon yang diberikan perusahaan kepada penyewa selama kuartal ketiga tahun 2020 hanya berasal dari tiga pasar perkotaan: New York, San Francisco, dan Boston.
“Banyak keluarga yang pindah ke pinggiran kota dan membeli rumah, itu permanen,” kata Mr. Kim, analis BMO. “Dari mana datangnya permintaan baru? Gen Z, kaum milenial yang lebih muda, dan bisnis yang terus berkembang di kota-kota ini, yang saat ini tidak terjadi. ”
Tulis ke Will Parker di [email protected]
Hak Cipta © 2020 Dow Jones & Company, Inc. Semua Hak Dilindungi. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8
Diposting oleh : Data SGP