Bagaimana Mesin Hipotek Amerika Bekerja

Para penggagas mungkin adalah pemain yang paling akrab bagi investor. Mereka duduk di depan proses, dan dalam banyak kasus berurusan langsung dengan peminjam. Tetapi untuk hipotek dengan syarat dan ukuran yang khas, mereka biasanya bukan pemain yang pada akhirnya memiliki pinjaman.

Salah satu alasan utamanya adalah sistem unik dukungan pembayar pajak pasar perumahan AS, melalui perusahaan yang disponsori pemerintah. Fannie Mae FNMA 1,27%

dan Freddie Mac FMCC 0,87%

membeli pinjaman dari pencetus, menjaminnya dan menjualnya kembali kepada investor sebagai sekuritas hipotek agen. Jadi pada gilirannya, ekonomi banyak pencetus pada akhirnya didorong oleh volume pinjaman yang mereka hasilkan dan jual melalui Fannie atau Freddie. Model bisnis ini juga menghindari risiko pemberian pinjaman dan membutuhkan lebih sedikit modal, sehingga menarik bagi investor.

Tapi menjual pinjaman agak rumit. Untuk membuat orang lain tertarik membeli atau memperdagangkan pinjaman yang dinegosiasikan oleh pihak ketiga, banyak hal yang perlu terjadi untuk mengkomoditisasi hipotek 30 tahun. Para pemrakarsa terutama menjual ke dalam kumpulan hipotek standar yang diatur ke dalam kelompok suku bunga setengah poin, seperti 2,5% atau 3%. Investor membeli irisan kumpulan ini dalam bentuk sekuritisasi.

Tarif itu tidak sama dengan yang dibayar peminjam. Hipotek 3% mungkin berakhir di kumpulan 2%. Itu karena untuk lebih standarisasi pinjaman, sebagian dari bunga digunakan untuk membayar layanan transformasi lainnya. Satu porsi untuk Fannie atau Freddie, untuk menutupi biaya pokok mereka untuk menjamin hipotek, ditambah berbagai penyesuaian berdasarkan hipotek individu. Bagian lainnya adalah untuk pemberi layanan, yang menangani penagihan dari peminjam kemudian dibayarkan kepada investor, otoritas pajak, dan sebagainya.

Sebagai imbalan atas aliran biaya yang tahan lama ini, penyedia layanan menanggung risiko tertentu. Pertama, ketika suku bunga turun, lebih banyak hipotek dibiayai kembali dan dibayar dimuka lebih awal, menyebabkan pemberi layanan kehilangan aliran pembayaran tersebut. Penyedia layanan juga menanggung beberapa pembayaran yang terlewat sebelum hipotek benar-benar gagal bayar. Dalam ekonomi di mana banyak orang kehilangan pembayaran, itu bisa menggigit. Lonjakan penundaan pembayaran selama pandemi, misalnya, menimpa para pemberi layanan.

Para pemrakarsa mungkin juga harus menggunakan asuransi hipotek pribadi jika rasio pinjaman terhadap nilai terlalu rendah untuk penjamin, mungkin karena peminjam menurunkan kurang dari 20%. Peminjam dapat membayar biaya ini secara langsung atau tidak langsung melalui tingkat hipotek yang lebih tinggi.

Bahkan setelah membayar untuk servis dan risiko kredit, pencetus masih tidak dapat selalu mengandalkan harga jual yang dapat diprediksi untuk setiap hipotek. Tingkat hipotek atau harga relatif antara kelompok mungkin bergerak selama periode penutupan yang panjang, tetapi peminjam menyukai “kunci” pada harga yang ditawarkan. Ada pasar yang sangat besar untuk pengiriman hipotek di masa mendatang, yang dikenal sebagai pasar TBA, atau “Akan Diumumkan,” yang digunakan untuk secara efektif melindungi nilai risiko bagi pemberi pinjaman. Tetapi ada biaya yang dapat bervariasi dengan berapa lama perlindungan berlangsung.

Komponen teknologi baru dari bisnis ini menggunakan data dan analitik untuk menyelaraskan tarif yang ditawarkan pada hipotek dengan bagaimana hal itu dapat dilindungi nilai dan dijual, jelas Vishal Garg, kepala eksekutif Better, sebuah perusahaan kepemilikan rumah digital. “Anda bisa menjadi pelaku pasar yang jauh lebih baik dengan menyesuaikan permintaan investor akhir dengan konsumen,” katanya. “Petugas pinjaman tradisional tidak bisa memikirkan semua skenario.”

Para pemrakarsa memiliki beberapa rekanan alami yang mengambil risiko suku bunga. Permintaan dari investor seperti trust investasi real estat hipotek, yang diinformasikan oleh seberapa murah mereka dapat mendanai sendiri, membantu mendorong harga.

Manifestasi risiko tarif yang besar adalah kecepatan di mana orang membayar di muka. Hal ini pada gilirannya dapat memengaruhi apa yang bersedia dibayar investor, karena sekuritas yang diperoleh dari hipotek tersebut pada dasarnya berumur pendek. Jadi meskipun para pencetus menikmati keuntungan volume ketika banyak orang melakukan refinancing, mereka mungkin mendapatkan lebih sedikit saat menjual hipotek. Tentu saja, ketika Federal Reserve membeli sekuritas hipotek, dan ketika suku bunga pada aset pendapatan tetap lainnya sangat rendah, keuntungan para pencetus yang menjual hipotek bisa tetap cukup besar.

Investor yang cerdas akan memahami bagaimana perubahan di pasar akan berdampak pada portofolio mereka.

Tulis ke Telis Demos di [email protected]