Bagaimana Memperbaiki Bias Perumahan yang Membengkokkan Keputusan Investasi

Bias kepemilikan rumah, yang berarti insentif untuk berinvestasi di properti daripada aset lain, ada di sebagian besar negara maju. Ini berarti lebih sedikit uang yang diinvestasikan dalam hal-hal yang meningkatkan produktivitas seperti mesin dan teknologi baru.

Ketika memikirkan tentang bagaimana perumahan dikenai pajak, ada gunanya memikirkan kepemilikan dan penggunaan aktual — seperti dalam tinggal di sana — sebagai kategori ekonomi yang terpisah. Memiliki properti adalah sisi investasi dari persamaan, tetapi hidup di sana adalah bentuk konsumsi.

Jika pemilik rumah menyewakan propertinya, pendapatan itu dikenai pajak. Tetapi ketika mereka tinggal di dalamnya, pada dasarnya menyewakannya untuk diri mereka sendiri, sebenarnya tidak. Dan itulah keuntungan utama bagi kepemilikan rumah dibandingkan bentuk kepemilikan aset lainnya: sewa yang diperselisihkan biasanya tidak dikenakan pajak.

Dikombinasikan dengan insentif pajak lainnya, subsidi efektif bisa sangat besar. Sebuah makalah tahun 2017 memperkirakan bahwa konsumsi berlebih dari layanan perumahan di kawasan euro — jumlah yang dihabiskan untuk perumahan, relatif terhadap apa yang akan terjadi jika tidak didorong oleh perpajakan yang menguntungkan — sama dengan 30% dari kepemilikan keuangan pemilik rumah. aset di seluruh blok.

Jadi, menemukan cara untuk mengenakan pajak atas sewa yang diperhitungkan, bahkan jika itu berarti mencapai perkiraan nilai sewa yang sangat konservatif, dapat mengurangi perbedaan dalam perlakuan antara kelas-kelas aset.

Ada sisi lain dari persamaan tersebut. Jika seorang investor ingin membeli saham, mereka tidak dapat dengan mudah meminjam penghasilan mereka berkali-kali lipat dengan suku bunga tetap untuk melakukannya. Perumahan adalah cerita yang berbeda: Di AS, pengurangan bunga hipotek mengurangi tagihan pajak untuk peminjam, mendorong lebih banyak investasi properti.

Ada kabar baik di depan itu. Perubahan pajak pada tahun 2017 mengurangi total subsidi dari pengurangan tersebut lebih dari setengahnya. Sekarang ini menjangkau lebih sedikit pemilik rumah kaya dan dapat dikurangi lebih lanjut.

Itu semua sangat baik untuk pasar yang relatif terbuka seperti AS. Tantangan di China jauh lebih besar. Dibatasi oleh kendali modal agar tidak mudah berinvestasi di luar negeri, rumah tangga Cina hanya memiliki sedikit pilihan bagus untuk memarkir tabungan mereka. Produk manajemen kekayaan yang tidak jelas atau pasar saham yang sering seperti kasino bukanlah alternatif nyata bagi properti bagi kebanyakan orang. Dan banyak yang percaya pemerintah akan selalu bertindak tegas jika harga properti benar-benar mulai turun.

Pemerintah perlu melangkah dengan sangat hati-hati, karena pendapatan properti merupakan bagian besar dari kekayaan kelas menengah. Di beberapa negara, khususnya Cina, alokasi untuk perumahan sangat besar.

Saran yang lebih bersifat petualangan mencakup pajak atas nilai tanah, untuk mendorong penggunaan yang lebih efisien dan untuk berbagi peningkatan nilai yang biasanya diterima pemilik hanya melalui keberuntungan. Tetapi bahkan tanpa ukuran besar seperti itu, ada banyak cara yang lebih kecil untuk membatasi investasi berlebihan dalam properti yang saat ini menyeret produktivitas.

Tulis ke Mike Bird di [email protected]